Os custos reais de comprar casa em Portugal não se resumem à entrada. Além do capital próprio exigido pelo banco, há impostos e despesas que só aparecem depois da simulação de crédito estar fechada.
- A entrada mínima ronda 10% a 20% do valor do imóvel, mais 10% a 15% adicionais para impostos e despesas de escritura.
- O IMT e o Imposto do Selo (0,8% sobre a compra, 0,6% sobre o financiamento) são pagos antes da escritura, não incluídos na prestação mensal.
- As comissões bancárias (avaliação, abertura, formalização) somam, em média, entre 550€ e 1.340€, consoante o banco.
- A simulação do banco mostra a prestação mensal. Não mostra o capital que é preciso ter disponível antes da escritura.
- Jovens até 35 anos têm isenção total de IMT e Imposto do Selo sobre a compra até 330.539€, e isenção parcial até 660.982€. A componente de Imposto do Selo sobre o crédito não está incluída nesta isenção.
Comprar casa em Portugal exige, em média, capital próprio para a entrada (entre 10% e 20% do valor do imóvel) mais 10% a 15% adicionais para impostos e despesas de escritura e banco. Para uma casa de 400.000€ no Porto, isso pode significar mais de 80.000€ fora do valor financiado pelo banco.
A maior parte de quem procura casa começa pela simulação de crédito: quanto é a prestação mensal, que taxa de esforço implica, que spread consegue negociar. É um ponto de partida importante, mas incompleto. A simulação mostra o custo mensal do empréstimo. Não mostra o capital que é preciso ter disponível antes de chegar à escritura.
Para o cálculo global do capital total necessário antes da escritura, incluindo entrada, taxa de esforço e Garantia Pública para jovens, este artigo remete para o guia sobre quanto dinheiro é preciso para comprar casa em Portugal. Este artigo foca-se no detalhe de cada custo que a simulação bancária deixa de fora: comissões bancárias por tipo, seguros obrigatórios e encargos que continuam depois da escritura.
Quanto dinheiro é preciso ter guardado, em bloco
Para comprar casa em Portugal é preciso ter guardado, em média, entre 20% e 35% do valor do imóvel: a entrada exigida pelo banco mais os impostos e despesas que não entram no financiamento. Para uma casa de 400.000€, isso equivale a um intervalo entre 80.000€ e 140.000€ de capital próprio.
Entrada mínima exigida pelo banco
Nenhum banco financia 100% do valor de compra, salvo a exceção da Garantia Pública para jovens até 35 anos. O financiamento máximo costuma rondar 80% a 90% do menor valor entre o preço de compra e a avaliação bancária do imóvel. Se a avaliação ficar abaixo do preço acordado, a diferença sai do bolso do comprador, além da entrada já prevista. O mecanismo do LTV está explicado em detalhe no guia sobre quanto dinheiro é preciso para comprar casa.
Margem adicional para impostos e despesas
Além da entrada, é preciso reservar entre 10% e 15% do valor do imóvel para cobrir IMT, Imposto do Selo, comissões bancárias, escritura e seguros iniciais. Esta margem é a parte que a maioria dos compradores subestima, porque não aparece na simulação de prestação mensal do banco: são custos pagos antes ou no momento da escritura, não diluídos ao longo do crédito.
IMT e Imposto do Selo: o essencial, sem repetir o que já está explicado
O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é pago pelo comprador em qualquer transação de compra e venda, calculado com a fórmula valor do imóvel × taxa aplicável − parcela a abater, sobre o valor mais alto entre o preço de escritura e o Valor Patrimonial Tributário (VPT). Existe isenção total para habitação própria e permanente até 106.346€ em 2026, e isenção total de IMT e Imposto do Selo para jovens até 35 anos em imóveis até 330.539€ (parcial até 660.982€). A fórmula completa, os escalões e o funcionamento da isenção jovem estão detalhados no guia sobre quanto dinheiro é preciso para comprar casa; o valor exato para cada imóvel deve ser sempre confirmado no Simulador de IMT do Portal das Finanças.
Uma nuance que vale reter aqui: para um casal jovem que compra em conjunto, cada elemento pode beneficiar individualmente da isenção, desde que ambos cumpram os requisitos. Vale confirmar caso a caso, porque a forma como o crédito e a titularidade são estruturados influencia o valor final.
O Imposto do Selo tem duas componentes pagas em momentos diferentes: 0,8% sobre o valor de aquisição (3.200€ numa casa de 400.000€) e 0,6% (ou 0,5%, se o prazo do crédito for inferior a 5 anos) sobre o valor financiado (1.920€ para um crédito de 320.000€ a mais de 5 anos). A isenção para jovens até 35 anos cobre apenas a componente de 0,8% sobre a compra. A componente de 0,6% sobre o crédito continua a ser devida mesmo por compradores totalmente isentos, um pormenor frequentemente ignorado.
Comissões bancárias: o que o banco cobra antes de aprovar o crédito
As comissões bancárias iniciais, cobradas antes da aprovação do crédito habitação, costumam somar entre 550€ e 1.340€, dependendo da instituição. Estes valores não fazem parte do financiamento: são pagos à parte, mesmo antes da escritura acontecer.
Comissão de avaliação do imóvel
O banco encomenda sempre uma avaliação independente para determinar o valor de garantia do empréstimo. Este custo, entre 200€ e 300€ em média, fica a cargo do comprador e é normalmente cobrado antes de a avaliação ser realizada.
Comissão de abertura ou estudo do processo
Esta comissão cobre a análise da operação de crédito pelo banco. Consoante a instituição, pode ser designada “comissão de dossiê” ou “comissão de estudo”, e o valor varia significativamente entre bancos.
Comissão de formalização da documentação
Esta comissão é paga no momento da formalização do contrato de crédito e cobre os custos administrativos associados à preparação da documentação contratual. Nem todos os bancos a cobram de forma isolada: alguns integram-na na comissão de abertura.
Escritura, registos e Casa Pronta
Através do Casa Pronta, a escritura custa 375€ sem recurso a crédito ou 700€ com crédito habitação, porque inclui também o registo da hipoteca a favor do banco. Fora do Casa Pronta, a escritura pode ser feita em cartório notarial ou através de advogado ou solicitador, com valores variáveis. Este custo está também descrito no guia sobre quanto dinheiro é preciso para comprar casa.
Seguros obrigatórios do banco: vida e multirriscos
O banco exige dois seguros como condição para conceder o crédito habitação: seguro de vida e seguro multirriscos-habitação. Nenhum dos dois tem valor fixo: dependem de fatores individuais e do imóvel.
O seguro de vida cobre o pagamento do crédito em caso de morte ou invalidez do titular, e o prémio varia com a idade, o estado de saúde e o capital em dívida. O seguro multirriscos cobre danos no imóvel (incêndio, água, fenómenos naturais) e o prémio depende do valor seguro e das coberturas escolhidas. Ambos começam a ser pagos assim que o crédito arranca.
O que a simulação bancária não mostra
A simulação de crédito mostra a prestação mensal e a taxa de esforço. Não mostra o capital que é preciso ter disponível antes da escritura: entrada, impostos, comissões e a eventual diferença entre o preço de compra e o valor de avaliação.
O banco financia uma percentagem do valor de avaliação, não do preço de compra. Se a avaliação ficar abaixo do preço acordado, o comprador tem de cobrir a diferença com capital próprio, além da entrada já prevista. Este cenário é mais comum do que parece, sobretudo em mercados com procura elevada, onde o preço de mercado pode subir mais depressa do que os critérios de avaliação bancária.
IMI e AIMI: o custo que continua depois da escritura
Depois da compra, o proprietário passa a pagar IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) todos os anos, entre 0,3% e 0,45% do VPT do imóvel, com taxa definida pelo município. Quem tem património imobiliário acima de 600.000€ paga também AIMI (Adicional ao IMI), um imposto anual que incide sobre o valor total dos imóveis detidos acima desse limiar.
Este é um custo relevante para quem está a analisar a compra sob a ótica de investimento, não apenas de habitação própria. Quem está a estruturar uma aquisição neste registo beneficia de olhar para o enquadramento de investimento imobiliário como um todo, e não só para o custo de aquisição isolado.
Financiamento a 100% via Garantia Pública para jovens
Desde 2024, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 44/2024 e da Portaria n.º 236-A/2024/1, jovens até 35 anos podem aceder a financiamento a 100% do valor de avaliação para a compra da primeira habitação própria e permanente, com garantia do Estado até 15% do valor da transação, em imóveis até 450.000€. A medida aplica-se a contratos formalizados até 31 de dezembro de 2026, com possibilidade de prorrogação.
Mesmo com esta garantia, a avaliação bancária continua a ser determinante: o banco financia 100% do valor de avaliação, não do preço de mercado. Se a avaliação for inferior ao preço acordado, a diferença continua a ter de ser coberta pelo comprador. O que a Garantia Pública elimina e o que não elimina, incluindo o cálculo do capital que continua a ser necessário mesmo com financiamento a 100%, está detalhado no guia sobre quanto dinheiro é preciso para comprar casa.
Exemplo prático: custos totais para comprar uma casa de 400.000€ no Porto
Para uma casa de 400.000€ no Porto, com financiamento de 80% (320.000€) a mais de 5 anos, o capital próprio necessário antes da escritura ronda entre 86.370€ e 87.160€, sem contar o IMT nem os seguros, que variam por escalão e por perfil individual.
| Custo | Valor estimado |
|---|---|
| Entrada (20%) | 80.000€ |
| Imposto do Selo sobre a compra (0,8%) | 3.200€ |
| Imposto do Selo sobre o financiamento (0,6%) | 1.920€ |
| Comissões bancárias | entre 550€ e 1.340€ |
| Escritura (Casa Pronta, com crédito) | 700€ |
| IMT | a calcular no simulador oficial, consoante escalão em vigor |
| Seguros (vida + multirriscos) | variável por perfil, sem valor fixo |
| Subtotal (sem IMT e seguros) | entre 86.370€ e 87.160€ |
Este exemplo assume financiamento a 80% e prazo superior a 5 anos. Cada variável (percentagem financiada, prazo, banco escolhido) altera o resultado final, por isso funciona como mapa de referência, não como orçamento fechado.
Consultoria de Compra
Antes de avançar com uma proposta, perceber o custo total de aquisição, não só a prestação mensal, evita surpresas na fase mais tensa do processo, entre o CPCV e a escritura.
Perguntas frequentes
Quais são as despesas quando se compra uma casa?
As principais despesas são a entrada (capital próprio não financiado), o IMT, o Imposto do Selo sobre a compra e sobre o financiamento, as comissões bancárias, a escritura e registos, e os seguros de vida e multirriscos exigidos pelo banco.
Quanto se paga de imposto na compra de um imóvel em Portugal?
Paga-se IMT, calculado por escalão sobre o valor do imóvel, e Imposto do Selo de 0,8% sobre a compra, mais 0,6% (ou 0,5%) sobre o valor financiado, se houver crédito habitação.
Quanto custa a escritura de uma casa?
Através do serviço Casa Pronta, a escritura custa 375€ sem recurso a crédito, ou 700€ com crédito habitação, porque inclui o registo da hipoteca. Este valor é fixo e não varia com o preço do imóvel, seja uma casa de 200 mil euros ou de 800 mil. Em cartório ou com advogado, o valor pode variar.
Quem paga o IMT, o comprador ou o vendedor?
O IMT é sempre pago pelo comprador, antes da escritura, independentemente de haver ou não financiamento bancário envolvido.
Como calcular o IMT de um imóvel?
O IMT calcula-se com a fórmula valor do imóvel × taxa aplicável − parcela a abater, usando o valor mais alto entre o preço de escritura e o Valor Patrimonial Tributário. A taxa exata deve ser confirmada no simulador oficial do Portal das Finanças, porque varia por escalão e é atualizada anualmente.
Conclusão
Comprar casa em Portugal envolve mais do que a entrada e a prestação mensal do crédito. Antes de avançar com uma proposta, vale a pena ter claro:
- O capital próprio total necessário: entrada mais impostos, comissões e escritura, não incluídos no financiamento
- A possibilidade real de a avaliação bancária ficar abaixo do preço de compra, e quem cobre essa diferença
- Se há direito a isenções de IMT Jovem ou financiamento a 100% via Garantia Pública
- Que o IMI e, acima de 600.000€, o AIMI, continuam depois da escritura
Antes de assinar qualquer proposta, uma leitura conjunta do custo total de aquisição evita surpresas a meio do processo. A Mafalda Sim-Sim acompanha compradores no Porto e na Maia nesta fase, com due diligence e leitura de preço justo incluídas na consultoria de compra.
Quem está prestes a avançar com uma proposta e ainda não confirmou tudo o que precisa de verificar no imóvel em si, antes de assinar o CPCV, pode consultar também o guia sobre o que verificar antes de comprar casa. Para quem está a considerar produto novo em vez de segunda mão, vale também olhar para os empreendimentos disponíveis no Porto e Maia, onde o mapa de custos segue a mesma lógica.
Fontes
- Portal das Finanças: Simulador de IMT (valores de escalões e isenções, a confirmar caso a caso): portaldasfinancas.gov.pt
- Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho, e Portaria n.º 236-A/2024/1, de 27 de setembro (Garantia Pública de financiamento a 100% para jovens até 35 anos)
- Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25 de julho (isenção de IMT e Imposto do Selo para jovens até 35 anos, IMT Jovem)
- Serviço Casa Pronta, Ministério da Justiça (custos de escritura e registo): casapronta.mj.pt
- Doutor Finanças, “Escalões do IMT sobem 2% em 2026” (limiar de isenção total de IMT para HPP regime geral: 106.346€ em 2026)