As mais-valias na venda de imóvel em Portugal correspondem ao lucro entre o preço de compra e o preço de venda, e o IRS incide, regra geral, sobre apenas 50% desse valor. Em resumo:
- A mais-valia calcula-se com uma fórmula legal fixa: valor de venda menos valor de compra atualizado, menos despesas dedutíveis.
- Há isenção total para imóveis comprados antes de 1989, e isenção condicional por reinvestimento em nova habitação própria e permanente.
- Desde 2026, existe também isenção por reinvestimento em imóveis para arrendamento a rendas moderadas, mesmo para casas secundárias ou herdadas.
- A venda tem sempre de ser declarada no IRS, mesmo quando não há imposto a pagar.
- A tabela de coeficientes de correção monetária para vendas em 2026 ainda não foi publicada à data deste artigo.
Quem comprou uma casa em 1994 por 100 mil euros e a vende hoje pode corrigir esse valor de compra por um coeficiente de 1,92, antes de calcular o lucro sujeito a imposto. Esse coeficiente, publicado todos os anos pelo Ministério das Finanças, é uma das peças que mais gente esquece quando calcula as mais-valias na venda de imóvel em Portugal, e pode representar uma diferença de milhares de euros no imposto final.
Este artigo explica o que são as mais-valias, como se calculam com um exemplo prático, quem está isento e o que mudou com a legislação de 2026. O objetivo é que, no fim, o proprietário saiba exatamente que número vai entregar às Finanças, e não descubra isso só depois de vender, o que é também o ponto de partida de qualquer estratégia de preço antes de vender que leve em conta o valor líquido real da operação.
O que são as mais-valias na venda de um imóvel
Mais-valia é a diferença positiva entre o valor pelo qual o imóvel é vendido e o valor pelo qual foi comprado, incluindo a venda de direitos reais menores como o usufruto e a nua-propriedade. É este ganho que a Autoridade Tributária tributa em sede de IRS, na categoria G (incrementos patrimoniais), nos termos do artigo 10.º do Código do IRS.
Na prática, se uma casa foi comprada por 150 mil euros e é vendida por 200 mil euros, há 50 mil euros de mais-valia antes de qualquer correção ou dedução. Ainda entram no cálculo o coeficiente de correção monetária e as despesas dedutíveis, explicados nas secções seguintes.
A mais-valia bruta nunca é o valor final sujeito a imposto.
Mais-valia ou menos-valia: qual a diferença
Se o resultado do cálculo for negativo, chama-se menos-valia, e não há imposto a pagar sobre essa venda. Uma menos-valia pode ainda ser usada para abater ganhos obtidos com a venda de outros imóveis nos cinco anos seguintes, dentro das condições previstas na lei.
Isto é relevante para quem tem mais do que um imóvel para vender: uma venda com prejuízo não é apenas uma má notícia isolada, pode reduzir a fatura fiscal de outra venda com lucro no mesmo período.
Como calcular as mais-valias: fórmula e exemplo prático
A mais-valia calcula-se subtraindo ao valor de venda o valor de compra corrigido pelo coeficiente de desvalorização monetária, e depois as despesas dedutíveis. É um cálculo com regras fixas, não uma estimativa.
A fórmula (artigos 44.º, 50.º e 51.º do Código do IRS)
A fórmula legal é:
Mais-valia = Valor de realização − (Valor de aquisição × Coeficiente de desvalorização) − Despesas e encargos dedutíveis
- Valor de realização: o valor pelo qual o imóvel é vendido.
- Valor de aquisição: o valor pelo qual o imóvel foi comprado (ou o valor patrimonial tributário à data da transmissão, no caso de herança).
- Coeficiente de desvalorização: o fator de correção monetária aplicável ao ano de compra.
- Despesas e encargos: os custos de compra, venda e valorização do imóvel, detalhados mais abaixo.
O coeficiente de desvalorização monetária (só se aplica após 24 meses)
O coeficiente só entra no cálculo se tiverem passado mais de 24 meses entre a data de compra e a data de venda, nos termos do artigo 50.º do Código do IRS. Se a venda ocorrer antes disso, o valor de aquisição não é corrigido.
Este coeficiente existe para que o imposto incida sobre o ganho real, não sobre um ganho que é apenas efeito da inflação acumulada ao longo dos anos. Os coeficientes são publicados anualmente por portaria em Diário da República, e aplicam-se de acordo com o ano de aquisição do imóvel, não com o ano de venda.
Nota importante: para vendas realizadas em 2025, aplica-se a Portaria n.º 382/2025/1, de 11 de novembro. Para vendas em 2026, ainda não existe portaria publicada à data deste artigo, o que segue o padrão dos anos anteriores, em que a portaria de cada ano costuma sair apenas perto do final desse mesmo ano. Quem vender um imóvel em 2026 deve confirmar o coeficiente aplicável junto do Portal das Finanças antes de fazer as contas finais.
Exemplo prático de cálculo
Imagine-se a compra de uma casa em 2015 por 150 mil euros, com despesas de 3.500 euros nessa altura (escritura e impostos). Em 2025, essa casa é vendida por 200 mil euros, com despesas de venda de 10 mil euros.
Aplicando o coeficiente de 2015 para vendas em 2025 (1,20, segundo a Portaria n.º 382/2025/1):
| Elemento | Valor |
|---|---|
| Valor de venda | 200.000 € |
| Valor de compra atualizado (150.000 € × 1,20) | 180.000 € |
| Despesas totais (compra + venda) | 13.500 € |
| Mais-valia apurada | 6.500 € |
Sobre esta mais-valia, o IRS incide apenas em 50%, ou seja, 3.250 euros entram no cálculo do imposto, somados aos restantes rendimentos do ano. Este exemplo é meramente ilustrativo: os coeficientes mudam todos os anos, e o cálculo real depende sempre do ano de compra e do ano de venda concretos.
Antes de fixar um preço de venda, vale a pena perceber o que vai realmente sobrar depois de impostos e comissão.
Que despesas e encargos são dedutíveis
Podem ser deduzidas ao cálculo da mais-valia as despesas diretamente ligadas à compra, à venda e à valorização do imóvel, desde que documentadas com fatura com número de contribuinte:
- Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT) pago na compra
- Imposto do Selo pago na compra
- Comissão paga à imobiliária na venda
- Custos de escritura e solicitadoria
- Certificado energético
- Obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos antes da venda (excluem-se obras de manutenção corrente)
Sem fatura em nome do proprietário, a Autoridade Tributária não aceita a despesa como dedutível. Isto é um erro comum: guardar recibos sem número de contribuinte, ou fazer obras a dinheiro sem documento fiscal, elimina a possibilidade de reduzir a mais-valia tributável mais tarde.
Quanto imposto se paga sobre as mais-valias
Regra geral, o IRS incide sobre apenas 50% da mais-valia apurada, valor esse que é somado aos restantes rendimentos e tributado às taxas progressivas de IRS. Há uma exceção: se o imóvel beneficiou de apoio não reembolsável do Estado para aquisição ou obras, e for vendido antes de decorridos 10 anos, o imposto incide sobre 100% da mais-valia, nos termos do artigo 43.º, n.º 2, do Código do IRS.
Como a mais-valia tributável se soma a salários, rendas e outros rendimentos do ano, o mesmo valor de mais-valia pode gerar impostos muito diferentes consoante o escalão de IRS em que a pessoa já se encontra. Isto é frequentemente esquecido: duas pessoas com a mesma mais-valia podem pagar valores de imposto muito diferentes, só por causa dos restantes rendimentos que já têm, e o resultado final ainda depende do quociente familiar aplicado no englobamento.
Antes de fixar um preço de venda, esta conta deveria entrar no cálculo do valor líquido da venda, e não só no ano seguinte, quando chega a nota de liquidação de IRS.
Quem está isento de pagar mais-valias na venda de um imóvel
Há três vias principais de isenção: imóveis comprados antes de 1989, reinvestimento em nova habitação própria e permanente, e reinvestimento em produtos financeiros para maiores de 65 anos ou reformados. A partir de 2026, existe ainda uma quarta via, explicada na secção seguinte.
Imóveis adquiridos antes de 1989
Imóveis comprados antes de 1 de janeiro de 1989, data de entrada em vigor do Código do IRS, estão totalmente isentos de tributação de mais-valias, independentemente do lucro obtido na venda. Esta venda ainda tem de ser declarada, mas no anexo G1, e não gera imposto.
Reinvestimento em nova habitação própria e permanente
Ficam excluídas de tributação as mais-valias obtidas na venda de habitação própria e permanente, desde que o valor de venda, deduzido de eventual amortização de crédito habitação, seja reinvestido noutro imóvel com o mesmo destino, nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses seguintes à venda. É preciso ainda que o imóvel vendido tenha sido efetivamente usado como residência habitual nos 12 meses anteriores à venda.
Ponto frequentemente mal percebido: se parte do dinheiro da venda for usada para amortizar o crédito habitação que ainda estava em dívida sobre a casa vendida, esse valor conta como se tivesse sido reinvestido. Não é preciso injetar esse montante fisicamente na compra da casa seguinte para ele contar para efeitos de isenção.
Quem já vendeu a casa antiga e está a procurar a próxima habitação própria e permanente para garantir esta isenção pode consultar diretamente que tipo de imóveis estão disponíveis no mercado de compra no Porto e na Maia, para não perder o prazo de reinvestimento.
Não existe já limite de usar esta isenção apenas uma vez a cada três anos: quem vende e reinveste sucessivamente pode repetir o processo tantas vezes quantas precisar, desde que cumpra os requisitos em cada operação.
Reinvestimento parcial: como funciona a isenção proporcional
Quem reinveste apenas parte do valor de venda tem direito a isenção proporcional ao valor efetivamente reinvestido. Por exemplo, vender por 200 mil euros e reinvestir 150 mil euros (75% do valor) significa que 75% da mais-valia fica isenta, e os restantes 25% ficam sujeitos a tributação normal.
Este ponto é frequentemente mal explicado: a isenção por reinvestimento não é tudo ou nada. É proporcional ao valor reinvestido, o que muda significativamente o planeamento de quem está a comprar uma casa mais barata do que a que vendeu.
Isenção para maiores de 65 anos ou reformados
Fica isento de IRS sobre a mais-valia quem tiver, pelo menos, 65 anos ou estiver reformado e aplicar o valor da venda da habitação própria e permanente, nos seis meses seguintes à venda, num destes produtos: contrato de seguro do ramo vida, fundo de pensões aberto, contribuição para o regime público de capitalização (certificados de reforma), ou Produto Individual de Reforma Pan-Europeu (PEPP).
Nos casos do seguro do ramo vida e do fundo de pensões aberto, o resgate tem de ser feito através de um regime de rendas periódicas, com um limite anual de 7,5% do valor investido.
A nova isenção de 2026: reinvestimento em arrendamento a rendas moderadas
Ao abrigo da Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, e do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, as mais-valias obtidas com a venda de qualquer imóvel entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029 podem ficar isentas de IRS, desde que o valor de realização seja reinvestido num imóvel para arrendamento habitacional com renda até 2.300 euros por mês.
Esta é a medida menos coberta pela concorrência online neste momento, e vale a pena perceber os detalhes porque muda o cálculo de quem pensava não ter alternativa fiscal fora da habitação própria e permanente:
- Aplica-se a qualquer imóvel vendido, não apenas à habitação própria e permanente: entram aqui casas secundárias e imóveis herdados.
- O reinvestimento deve ocorrer entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda, à semelhança da regra da habitação própria e permanente.
- O imóvel adquirido tem de ser arrendado, com contrato celebrado até 6 meses após o reinvestimento (ou após a mais-valia, se posterior).
- O imóvel tem de se manter arrendado durante, pelo menos, 36 meses (seguidos ou interpolados) dentro dos primeiros 5 anos após o reinvestimento.
- Se o reinvestimento for parcial, a exclusão de tributação aplica-se proporcionalmente, seguindo a mesma lógica da isenção por reinvestimento em habitação própria.
- Se as condições não forem cumpridas dentro dos prazos, o benefício é revogado retroativamente, e o imposto passa a ser devido.
Esta isenção abre uma via fiscal nova para quem vende um imóvel herdado ou uma segunda habitação, situações que antes não tinham isenção disponível fora do regime de habitação própria e permanente.
Esta medida está prevista para vigorar apenas até ao final de 2029, e não é uma regra permanente do Código do IRS. Quem estiver a planear uma venda com este objetivo deve confirmar sempre as condições atualizadas junto do Portal das Finanças ou de um contabilista certificado, já que é uma medida recente e com margem para regulamentação complementar.
Mais-valias em situações específicas
Há três contextos em que o cálculo geral de mais-valias precisa de um ajuste: herança, jovens compradores e não residentes.
Venda de imóvel herdado (herança e partilhas)
Um imóvel herdado segue as mesmas regras gerais de cálculo de mais-valias, mas o valor de aquisição a usar é o valor patrimonial tributário à data da transmissão por óbito, e não o valor que o falecido pagou originalmente pelo imóvel. É este valor que entra na fórmula, corrigido pelo coeficiente correspondente ao ano da transmissão.
Vender um imóvel herdado costuma envolver decisões adicionais, como partilhas entre herdeiros ou a definição de quem assume a venda. Quem está a gerir uma venda de imóvel em contexto de herança enfrenta normalmente mais do que uma questão fiscal, e vale a pena tratar o processo documental e o cálculo fiscal em conjunto, não em separado.
Jovens até 35 anos: o efeito da isenção de IMT na venda seguinte
Quem comprou a primeira habitação com isenção de IMT e vende essa casa sem reinvestir noutra habitação própria e permanente não pode deduzir o IMT (que não pagou) como despesa de aquisição no cálculo da mais-valia. Isto aumenta a mais-valia tributável face a uma compra em que o IMT foi efetivamente pago.
Este é um efeito indireto que raramente é explicado a quem compra a primeira casa com este benefício: a vantagem inicial na compra pode transformar-se numa mais-valia mais alta na venda seguinte, se não houver reinvestimento.
Não residentes: as mesmas regras dos residentes desde 2023
Desde 2023, os não residentes fiscais em Portugal deixaram de pagar uma taxa autónoma de 28% sobre a totalidade da mais-valia. Passaram a seguir a mesma regra dos residentes: 50% do lucro é englobado e tributado às taxas progressivas de IRS, com possibilidade de aplicação de convenções para evitar dupla tributação, consoante o país de residência.
A isenção por reinvestimento em habitação própria e permanente, no entanto, aplica-se apenas a residentes fiscais em Portugal.
Como declarar a venda de um imóvel no IRS
A venda tem de ser declarada mesmo quando há isenção total ou parcial, no anexo G, para imóveis comprados depois de janeiro de 1989, ou no anexo G1, para imóveis comprados antes dessa data. Não declarar a venda não é opcional, mesmo sem imposto a pagar.
Prazos de entrega e de pagamento do imposto
A venda é declarada na declaração de IRS do ano seguinte ao da venda, entregue entre 1 de abril e 30 de junho. Se houver imposto a pagar, este é integrado na nota de liquidação de IRS, geralmente emitida em julho, com pagamento até 31 de agosto do mesmo ano.
Quem pretende beneficiar da isenção por reinvestimento tem de manifestar essa intenção na própria declaração de IRS do ano da venda, mesmo que o reinvestimento ainda não tenha sido concretizado.
Cada situação de venda (habitação própria, herança, segunda casa) tem um cálculo fiscal diferente. Vale a pena perceber o cenário certo antes de decidir o preço e o timing da venda.
Perguntas frequentes
Quem está isento de mais-valias na venda de um imóvel?
Está isento quem comprou o imóvel antes de 1989, quem reinveste o valor da venda de habitação própria e permanente noutra habitação nos prazos legais, quem tem 65 anos ou mais e reinveste em produtos financeiros específicos, e, desde 2026, quem reinveste em imóveis para arrendamento a rendas moderadas.
Como se calcula a mais-valia na venda de uma casa?
Subtrai-se ao valor de venda o valor de compra corrigido pelo coeficiente de desvalorização monetária (se tiverem passado mais de 24 meses), e depois as despesas dedutíveis de compra, venda e valorização do imóvel.
Quanto se paga de IRS na venda de uma casa?
Regra geral, o IRS incide sobre 50% da mais-valia apurada, valor que se soma aos restantes rendimentos do ano e é tributado às taxas progressivas de IRS.
Como evitar mais-valia de imóveis?
As formas legais de reduzir ou evitar o imposto são o reinvestimento em nova habitação própria e permanente, o reinvestimento em produtos financeiros para maiores de 65 anos, e, desde 2026, o reinvestimento em arrendamento a rendas moderadas.
O que acontece se não declarar a venda de um imóvel no IRS?
A venda tem sempre de ser declarada no anexo G ou G1, mesmo quando há isenção total. Não declarar pode gerar correções fiscais e coimas por parte da Autoridade Tributária.
O que acontece se não pagar a mais-valia devida?
Se o imposto não for pago dentro do prazo indicado na nota de cobrança, começam a vencer-se juros de mora diários sobre o valor em dívida (7,221% ao ano em 2026), e a situação pode evoluir para cobrança coerciva, com instauração de processo de execução fiscal e eventual penhora de bens.
Quem tem mais de 65 anos não paga mais-valia?
Só fica isento se reinvestir o valor da venda da habitação própria e permanente, nos seis meses seguintes, num produto financeiro elegível (seguro do ramo vida, fundo de pensões, certificados de reforma ou PEPP). Ter mais de 65 anos, isoladamente, não gera isenção automática.
Uma casa herdada paga mais-valia na venda?
Sim, segue as mesmas regras gerais de mais-valias, mas o valor de aquisição usado é o valor patrimonial tributário à data da transmissão por óbito, não o valor pago originalmente pelo falecido.
Qual o valor a reinvestir para não pagar mais-valia?
Para isenção total, é preciso reinvestir a totalidade do valor de venda, deduzido de eventual amortização de crédito habitação. Se o reinvestimento for parcial, a isenção aplica-se apenas proporcionalmente a esse valor.
Não residentes pagam mais mais-valia do que residentes?
Não, desde 2023 os não residentes seguem a mesma regra dos residentes: apenas 50% da mais-valia é tributada às taxas progressivas de IRS, em vez da anterior taxa autónoma de 28% sobre a totalidade do ganho.
Existe alguma isenção nova de mais-valias em 2026?
Sim. Desde o Decreto-Lei n.º 97/2026, quem vender um imóvel entre 2026 e 2029 pode ficar isento de IRS se reinvestir em imóvel para arrendamento habitacional com renda até 2.300 euros por mês, mantendo-o arrendado durante pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos.
Conclusão
Calcular a mais-valia antes de vender, e não depois, é o que separa quem chega à escritura sem surpresas de quem só descobre o valor do IRS quando já não há margem para decidir de outra forma.
- Confirmar o ano de compra e reunir todas as faturas de despesas dedutíveis antes de fixar o preço de venda.
- Verificar se a venda se enquadra em alguma das isenções disponíveis, incluindo a nova via de 2026 para arrendamento.
- Não assumir que a tabela de coeficientes de 2025 se aplica automaticamente a uma venda em 2026.
- Declarar sempre a venda no IRS, mesmo quando não há imposto a pagar.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento fiscal para o caso concreto: para confirmar o enquadramento exato de uma venda, o recomendável é consultar um contabilista certificado ou o Portal das Finanças.
Para quem está a preparar a venda de um imóvel no Porto, na Maia ou em Matosinhos e quer perceber não só o imposto, mas o valor líquido real e a melhor estratégia de preço, a Avaliação Estratégica 48H é o ponto de partida.
Fontes
- Código do IRS, artigos 10.º, 43.º, 44.º, 50.º e 51.º
- Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março: Diário da República
- Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio: Diário da República
- Portaria n.º 382/2025/1, de 11 de novembro: Diário da República
- Portal das Finanças (Autoridade Tributária e Aduaneira)
- Código de Procedimento e de Processo Tributário (CPPT), artigo 148.º, e Lei Geral Tributária, artigo 44.º (juros de mora e execução fiscal)