Resumo rápido: o que acontece no dia da escritura é a formalização legal da compra: identificação das partes, leitura do contrato, assinatura, pagamento e entrega das chaves, tudo concluído numa única sessão.
- A data da escritura é decidida no CPCV, mas quem trata do agendamento em concreto pode ser o comprador, o vendedor ou o consultor de qualquer uma das partes.
- O ato pode ser feito em cartório notarial, na Casa Pronta ou por Documento Particular Autenticado (DPA), dependendo de quem financia a compra e de como o negócio foi estruturado.
- Se houver crédito à habitação, assina-se também o contrato de mútuo e a hipoteca, no mesmo dia.
- As chaves só devem ser entregues depois da assinatura e da confirmação do pagamento, nunca antes.
- O registo definitivo da aquisição em nome do comprador é o último passo, e não acontece automaticamente na Casa Pronta.
Segundo o Código Civil, a compra e venda de um imóvel só é válida se for celebrada por escritura pública ou por documento particular autenticado, sob pena de nulidade. É a partir da assinatura, não antes, que o comprador passa a ser dono do imóvel perante a lei. Isto parece óbvio, mas explica porque é que muitos compradores chegam a este momento com a ideia errada de que o dia da escritura é uma formalidade rápida, quase administrativa.
Não é. É o dia em que se paga o preço, se confirmam impostos, se assina crédito (quando existe) e se resolve, de forma definitiva, tudo o que ficou pendente desde o CPCV. Este artigo explica, passo a passo, o que acontece no dia da escritura: quem marca, quem tem de estar presente, que documentos levar e o que acontece depois da assinatura.
O Que é a Escritura de Compra e Venda
A escritura de compra e venda é o ato formal que transfere a propriedade de um imóvel do vendedor para o comprador, celebrado perante um notário, um conservador ou por Documento Particular Autenticado. É diferente do CPCV: o CPCV é uma promessa de venda futura, a escritura é a venda em si.
Esta distinção não é académica. Enquanto o CPCV cria obrigações entre as partes (e, se incumprido, gera direito a indemnização ou execução), só a escritura, por força do artigo 879.º do Código Civil, transfere efetivamente a propriedade. Quem quiser perceber com detalhe os riscos que existem entre estas duas fases pode consultar o artigo sobre os riscos reais do CPCV para o comprador.
Quem Marca a Escritura: Comprador ou Vendedor?
A data da escritura é normalmente decidida no CPCV, mas quem trata do agendamento prático costuma ser o consultor imobiliário ou o advogado de uma das partes, não necessariamente comprador ou vendedor diretamente.
Estas são duas coisas diferentes e vale a pena não confundir. Decidir a data é uma negociação entre comprador e vendedor, normalmente fechada no CPCV, tendo em conta o tempo necessário para aprovação de crédito (se aplicável) e a preparação de documentos. Marcar a escritura é o ato logístico de reservar hora no cartório, na Casa Pronta ou com o notário escolhido, depois de a data já estar definida.
A confusão entre “decidir a data” e “marcar a escritura” é uma das razões pelas quais alguns compradores chegam ao dia com a sensação de que ninguém tratou disto. A data fica fechada no CPCV. O agendamento é só o passo seguinte, normalmente feito por quem representa uma das partes.
Na prática, quem tem crédito habitação aprovado costuma condicionar a agenda: o banco só liberta os fundos depois de o processo estar validado, e é comum ser o próprio banco, através do notário ou da Casa Pronta, a confirmar disponibilidade de data.
Onde Pode Ser Realizada a Escritura
A escritura pode ser feita em três locais distintos: cartório notarial, Casa Pronta (balcão da Conservatória do Registo Predial) ou por Documento Particular Autenticado, cada um com um mecanismo diferente.
A escolha não é indiferente. Muda o que fica tratado no mesmo dia e quem tem de estar envolvido.
Cartório Notarial
É a via tradicional: a escritura pública é celebrada por um notário, que confirma a identidade das partes, lê o contrato e certifica o ato. O registo predial, depois disso, é feito à parte, normalmente pelo comprador ou pelo seu representante.
Casa Pronta
A Casa Pronta é um serviço da Conservatória do Registo Predial que junta, no mesmo atendimento, a celebração da escritura e o registo definitivo da aquisição em nome do comprador. Segundo o portal gov.pt, este balcão único permite tratar, num só ponto de atendimento, de todas as operações associadas à transmissão de propriedade de um imóvel, registos incluídos. É esta a diferença prática que a maioria dos guias não explica: não é só mais um sítio para fazer escritura, é um mecanismo que elimina o passo separado de ir depois à conservatória pedir o registo.
Documento Particular Autenticado (DPA)
O DPA é uma alternativa ao ato notarial, feita por advogado ou solicitador, com o mesmo valor legal de transmissão da propriedade em muitas situações. É frequentemente usado quando não há financiamento bancário envolvido ou quando as partes já têm advogado a acompanhar o processo.
| Onde | O que resolve no mesmo ato | Quem trata |
|---|---|---|
| Cartório Notarial | Escritura pública | Notário |
| Casa Pronta | Escritura + registo definitivo | Conservador |
| DPA | Escritura (sem registo automático) | Advogado ou solicitador |
Quem Deve Estar Presente na Escritura
Têm de estar presentes o comprador, o vendedor (ou os respetivos procuradores, com procuração válida), o notário ou conservador, e um representante do banco se houver crédito à habitação envolvido.
Se uma das partes não puder estar fisicamente presente, pode fazer-se representar por procuração, desde que o documento cubra exatamente os poderes necessários para aquele ato (identificação clara do imóvel, valor e condições). Uma procuração genérica ou desatualizada pode obrigar a adiar a escritura, que é precisamente o tipo de imprevisto que um acompanhamento documental prévio evita.
Que Documentos Deve o Comprador Levar no Dia da Escritura
O comprador deve levar documento de identificação válido (cartão de cidadão ou passaporte), comprovativo do pagamento do IMT e do Imposto do Selo, e, se aplicável, a documentação do crédito habitação aprovado.
Convém não confundir este checklist com o do vendedor: os documentos do imóvel (caderneta predial, certidão permanente, licença de utilização) são, na maioria dos casos, responsabilidade de quem vende, não de quem compra. O comprador que quiser confirmar previamente que esses documentos estão em ordem, antes mesmo de propor, deve fazê-lo antes da fase de escritura.
- Documento de identificação válido
- Número de identificação fiscal (NIF)
- Comprovativo de pagamento do IMT e do Imposto do Selo
- Contrato de mútuo e documentação bancária, se houver crédito habitação
- Procuração, se representado por terceiro
O Passo a Passo do Que Acontece Durante a Escritura
Saber o que acontece no dia da escritura, passo a passo, ajuda a chegar preparado: identificação das partes, verificação e leitura do contrato, assinatura, pagamento e confirmação de impostos, sempre por esta ordem.
Identificação das Partes
Este é sempre o primeiro passo, antes de qualquer assinatura. O notário ou conservador confirma a identidade de todos os presentes, verifica os documentos de identificação e confirma que quem assina tem, de facto, poderes para o fazer, seja em nome próprio ou por procuração.
Verificação e Leitura do Contrato
Antes de qualquer assinatura, o contrato é lido em voz alta e a documentação é confirmada: identidade civil das partes, descrição do imóvel (localização, área, artigo matricial) e os documentos fiscais já pagos. É o momento formal em que as condições da venda (preço, identificação do imóvel, eventuais ónus) ficam confirmadas perante todas as partes. Qualquer discrepância face ao que foi acordado no CPCV deve ser levantada aqui, não depois.
Assinatura da Escritura
Depois da leitura, assinam a escritura o comprador, o vendedor e, se houver crédito habitação, também o contrato de mútuo e a constituição de hipoteca a favor do banco. Estes três documentos costumam ser assinados no mesmo ato, mas são juridicamente distintos.
Documentação em falta ou mal preparada é a causa mais comum de escrituras adiadas à última hora. A consultoria estratégica de compra inclui a coordenação de todo o processo documental até este momento, para que não haja surpresas na mesa da assinatura.
Pagamento do Preço do Imóvel
O pagamento do valor acordado é normalmente feito por cheque bancário visado ou transferência bancária, nunca em numerário para valores deste tipo. A confirmação do pagamento acontece antes ou no momento da assinatura, consoante o que ficou definido no CPCV.
Confirmação do Pagamento de IMT e do Imposto do Selo
No dia da escritura, confirma-se que o IMT e o Imposto do Selo já foram pagos, através do comprovativo emitido no Portal das Finanças. Sem esse comprovativo, o notário não pode realizar o ato, o que impede a transmissão do imóvel nesse dia. Não é aqui que se calcula o valor destes impostos, isso deve estar resolvido antes de chegar ao cartório ou à Casa Pronta. Quem quiser perceber como se calculam pode consultar o artigo sobre custos reais de comprar casa em Portugal, que detalha IMT, Imposto do Selo e outros encargos que o banco não costuma explicar.
Escritura Com Crédito à Habitação: O Que Muda
Quando há crédito à habitação, o dia da escritura inclui também a assinatura do contrato de mútuo e da hipoteca a favor do banco, e é frequente estar presente um representante da instituição bancária.
O banco só liberta o valor do empréstimo depois de confirmada a assinatura da hipoteca, o que significa que este passo não é opcional nem simbólico: é condição para o próprio pagamento acontecer. Na prática, isto acrescenta um interveniente à sala (o representante do banco, presencialmente ou por procuração) e um documento extra à pilha que se assina.
Se o processo de aprovação do crédito ainda não estiver completamente fechado no dia agendado, a escritura tem de ser adiada. É uma das causas mais comuns de reagendamento, e é evitável com acompanhamento próximo do processo bancário nas semanas anteriores. Quando o atraso se arrasta e o comprador acaba mesmo por não conseguir avançar, as consequências deixam de ser um simples adiamento e passam a estar sujeitas às regras que regem o que acontece quando o comprador desiste da escritura.
O caro não é a comissão de acompanhamento. É o erro que atrasa ou compromete a escritura. Quem está a preparar uma compra de casa no Porto ou na Maia pode perceber, numa conversa inicial, onde o processo pode falhar antes de isso acontecer.
O Que Acontece Depois da Assinatura
Depois da assinatura, seguem-se dois passos: a entrega das chaves ao comprador e o registo definitivo da propriedade em seu nome.
Entrega das Chaves
As chaves só devem ser entregues depois de confirmada a assinatura e o pagamento, nunca antes. Na prática, a entrega acontece no próprio dia, muitas vezes no final do ato ou logo a seguir, mas o momento exato costuma ficar definido no CPCV ou acordado diretamente entre as partes no próprio dia.
Registo Definitivo da Aquisição
O registo definitivo é o ato que torna a propriedade oponível perante terceiros: é o que aparece na Conservatória do Registo Predial com o novo nome do proprietário. Na Casa Pronta, este registo acontece no mesmo atendimento da escritura. Fora da Casa Pronta, é um passo separado que tem de ser pedido depois.
Este registo definitivo não deve ser confundido com o registo provisório de aquisição feito logo após o CPCV, que serve apenas para proteger o comprador durante o período de espera até à escritura e não substitui o registo final.
Depois do registo na Conservatória, a titularidade do imóvel junto das Finanças costuma ser atualizada automaticamente: a Autoridade Tributária é notificada e ajusta a matriz predial sem necessidade de ação por parte do comprador. Vale a pena confirmar essa atualização mais tarde, através da caderneta predial online, porque quando o processo automático falha, é o novo proprietário quem tem de pedir a correção.
Quanto Tempo Demora o Ato da Escritura no Dia
O ato da escritura em si é relativamente curto, normalmente concluído numa única sessão, mas a duração exata varia com o número de intervenientes, a existência de crédito habitação e a complexidade do contrato. Não existe um valor oficial publicado para este intervalo, porque depende do que cada caso implica: uma escritura sem financiamento e com poucos intervenientes tende a ser mais rápida do que uma com hipoteca, procurações e várias partes representadas.
Este intervalo diz respeito só à duração da sessão no dia marcado, não ao tempo total desde o CPCV até à escritura, que costuma ser bastante mais longo e depende sobretudo da aprovação de crédito. Para perceber os prazos completos do processo de compra e venda, incluindo o intervalo entre CPCV e escritura, vale a pena consultar o artigo sobre quanto tempo demora vender uma casa no Porto, que aborda esta fase do lado do calendário completo da transação.
Conclusão
O dia da escritura não é uma formalidade rápida. É o momento em que a propriedade muda de mãos, o dinheiro muda de conta e os impostos ficam confirmados, tudo num único ato.
- A data fica decidida no CPCV; o agendamento é um passo logístico separado, feito depois.
- Cartório, Casa Pronta e DPA resolvem o mesmo problema de formas diferentes, e a Casa Pronta é a única que junta escritura e registo no mesmo atendimento.
- Se houver crédito habitação, o processo bancário tem de estar fechado antes da data marcada, ou a escritura adia-se.
- As chaves e o registo definitivo só acontecem depois da assinatura confirmada, nunca antes.
Chegar a este dia com o processo documental já resolvido, sem surpresas de última hora, é precisamente o que separa uma compra bem conduzida de uma que arrasta.
É esse acompanhamento, desde a procura do imóvel até à escritura, que estrutura a consultoria estratégica de compra para quem está a comprar casa no Porto ou na Maia.
Perguntas Frequentes
O que acontece no dia da escritura de compra e venda de um imóvel?
Identificam-se as partes, lê-se o contrato, assina-se a escritura (e o contrato de mútuo, se houver crédito), paga-se o preço e confirma-se o pagamento de IMT e Imposto do Selo. As chaves e o registo definitivo ficam para depois da assinatura.
Quem marca a escritura, comprador ou vendedor?
Nenhum dos dois, necessariamente. A data é decidida entre ambos no CPCV, e o agendamento prático costuma ser tratado pelo consultor imobiliário ou pelo advogado de uma das partes.
Quem decide a data da escritura?
A data é normalmente definida no próprio CPCV, tendo em conta o tempo previsto para aprovação de crédito e reunião de documentos. É por isso que as condições fechadas nesse contrato, incluindo os riscos que o comprador corre até à escritura, pesam diretamente no calendário final.
O que acontece se o comprador não puder estar presente?
Pode fazer-se representar por procuração, desde que o documento cubra especificamente os poderes necessários para aquele ato, incluindo identificação do imóvel, valor e condições.
O que acontece se houver atraso no processo de crédito à habitação?
A escritura tem de ser adiada até o crédito estar formalmente aprovado e a hipoteca pronta a assinar, já que o banco só liberta os fundos depois desse passo.
Quando são entregues as chaves da casa?
Só depois de confirmada a assinatura da escritura e o pagamento do preço, normalmente no mesmo dia, com o momento exato acordado entre as partes ou definido previamente no CPCV.
Fontes
- Código Civil, artigo 875.º (Forma), PGDL (Procuradoria-Geral Distrital de Lisboa)
- Usar o serviço Casa Pronta, Portal gov.pt
- Pedir isenção do IMT, Portal gov.pt